Was kann mit einem Immobilienkredit finanziert werden?

Seit dem Jahr 2007 haben sich die Zinsen immer weiter nach unten entwickelt. Die EZB (Europäische Zentralbank) senkte den Leitzins im Zeitraum von 2008 bis 2016 von 4,25 auf 0 Prozent, er verharrt weiterhin auf diesem Niveau (Stand März 2021). Dies führte dazu, dass die Zahl der Immobilienbesitzer, die den Kauf oder Bau eines Hauses mithilfe eines Bankkredits finanzieren, deutlich anstieg.

Wofür kann ein Immobilienkredit aufgenommen werden?

Während die Baufinanzierung voraussetzt, dass die zur Verfügung gestellten Gelder für ein Bauvorhaben genutzt werden, bezieht sich der Immobilienkredit auf den Kauf einer Bestandsimmobilie. D.h., in beiden Fällen sind die Darlehen zweckgebunden. Geldinstitute verlangen einen Nachweis über die zweckgemäße Verwendung des Finanzierungsbetrages – damit ist ausgeschlossen, ihn für andere Projekte einzusetzen. Manche Banken gewähren einen Immobilienkredit auch für Renovierungen oder Modernisierungen – hierbei handelt es sich jedoch um Sonderfälle, die bestimmten Bedingungen unterliegen.

Sowohl für den Geldgeber als auch den Darlehensnehmer geht die Zweckgebundenheit eines Immobilienkredits mit Vorteilen einher. Die Bank erhält dadurch Sicherheit, dass mit dem Geld eine Immobilie, somit ein Gegenwert, angeschafft wird. Kann der Kreditnehmer die Rückzahlungsraten nicht mehr leisten, bekommt der Darlehensgeber trotzdem sein Geld zurück – ggfs. durch die Zwangsversteigerung der Immobilie. Darlehensnehmer profitieren von niedrigen Sollzinsen, die aufgrund der Zweckgebundenheit geboten werden. Dadurch trägt die Bank ein kleineres Risiko auf Zahlungsausfall und belohnt sozusagen den Kunden mit einem geringeren Zinssatz.

Durch die Niedrigzinspolitik können sich heute viel mehr Menschen als früher den Traum von einem Eigenheim erfüllen.

Ein Online-Vergleich lohnt sich

Es ist bekannt, dass es große Unterschiede im Bereich der Zinshöhe bei den jeweiligen Anbietern gibt. Zum einen beruhen sie beispielsweise auf der vereinbarten Laufzeit und den vom Kreditnehmer gebotenen Sicherheiten. Zum anderen spielt die Bonität eine Rolle. Mittlerweile gibt es Direktbanken, die einen Kredit auch mit negativer Schufa-Auskunft vergeben. In diesem Fall müssen Darlehensnehmer jedoch mit einem verhältnismäßig hohen Zinssatz rechnen. Möchten Sie einen Immobilienkredit mit optimalen Konditionen finden, angepasst an Ihre individuellen Voraussetzungen, sollten Sie auf einen Online-Vergleich nicht verzichten.

Finanzierung von Außenanlagen

Gleich, ob Sie den Immobilienkredit für den Hausbau oder -kauf aufnehmen, er darf bei den meisten Geldinstituten auch zusätzlich für die Gartengestaltung, Garagenerrichtung oder auch Pflasterarbeiten genutzt werden. Bestenfalls planen Sie derartige Vorhaben bei der Darlehensaufnahme gleich mit ein.

Die Mehrzahl der Banken zahlt bei einem Bauvorhaben nicht den gesamten Kreditbetrag auf einmal aus, sondern stellt ihn sozusagen „häppchenweise“ zur Verfügung. Auf diesem Weg möchten sie sichergehen, dass Darlehensnehmer den Immobilienkredit nicht für andere Zwecke wie zum Beispiel Reisen oder die Finanzierung von Waren des täglichen Bedarfs verwenden.

In der Regel reicht der Kreditnehmer nach Fertigstellung bestimmter Arbeiten die betreffenden Rechnungen beim Geldgeber ein. Im Anschluss erfolgt die Auszahlung entweder direkt an das rechnungsstellende Unternehmen oder auf Ihr Konto.

Bevor man einen Online-Vergleich startet, sollte man seine finanziellen Möglichkeiten genauestens durchrechnen.

Immobilienkredit für Hauskauf einschließlich Sanierungen/ Modernisierungen

Im Gegensatz zum Hausbau wird bei einem Immobilienkauf die gesamte Kreditsumme auf einmal überwiesen. Darlehensnehmer weisen durch das Einreichen einer Kopie des Kaufvertrages nach, dass das Geld auch wirklich für die Anschaffung einer Immobilie verwendet wird.

Kaufen Sie ein älteres Haus, das Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf hat, kann dazu meist auch der Immobilienkredit herangezogen werden. Dient die Modernisierung einem altersgerechten Umbau oder energetischen Zwecken verfügen Sie über die Möglichkeit, ein KfW-Darlehen zu beantragen. Vorteilhaft sind in diesem Fall der niedrige Zinssatz sowie einmalige Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Jedoch sollten Sie wissen, dass die KfW-Förderung an bestimmte Bedingungen geknüpft ist.

Was darf nicht mit einem (separaten) Immobilienkredit finanziert werden?

Es gilt die Regel: Alles, was nicht mit dem Anwesen fest verbaut ist, kann mit dem Immobilienkredit nicht abgedeckt werden. Dazu gehören unter anderem eine neue Kücheneinrichtung oder Möbel. Wer die Darlehenssumme in den Hausbau fließen lässt und nach Fertigstellung noch Geld übrig hat, erhält es möglicherweise von der Bank zur freien Verwendung.

Dies muss jedoch vertraglich festgehalten worden sein. Ist dies nicht der Fall, kann das Geldinstitut unter Umständen für den nicht abgerufenen Betrag eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung fordern.

Zu den Finanzierungen, die sie mit einem separaten Immobilienkredit in der Regel nicht vornehmen können, gehören unter anderem nachträglich erbaute

• Garagen,
• Carports,
• Gartenhäuser sowie
• die Gartengestaltung.

Neben dem Gegenwert, den die Bank als Sicherheit beansprucht, gibt es eine Mindestfinanzierungssumme, meist in Höhe von 50.000 Euro. Wer nun beispielsweise nach einiger Zeit im eigenen Haus ein Carport für 5.000 Euro bauen möchte, erhält dafür keinen separaten Immobilienkredit. Die meisten Kreditinstitute gewähren Ihnen jedoch problemlos einen Ratenkredit für die Finanzierung.

Errichtung eines Anbaus

Aufgrund der vorbezeichneten Mindestfinanzierungssumme kommt es auf die veranschlagten Gesamtkosten für die Errichtung eines Anbaus an. D.h., gewährt die Bank einen Immobilienkredit ab 50.000 Euro, stellt sie diesen auch für einen Anbau zur Verfügung, wenn für diesen Ausgaben in mindestens dieser Höhe anfallen. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Liegen die Kosten niedriger, wird der Immobilienkredit für das Bauvorhaben nicht gewährt.

Einkommenshöhe bei der Aufnahme eines Immobilienkredits beachten

Bevor Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, sollten Sie Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen betrachten. Experten empfehlen, nicht mehr als 35 bis 40 Prozent davon zur Tilgung heranzuziehen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie Ihren Lebensunterhalt nicht mehr bedenkenlos aufbringen können. Tatsächlich stimmen viele Geldinstitute einer Kreditaufnahme auch nur zu, wenn die Grenze von 40 Prozent des Einkommens für die Ratenzahlung nicht überschritten wird.