Kein Fass ohne Boden: Nebenkosten beim Hausbau richtig einplanen

Hausbau Kosten in Sicht behalten

Selten war der Traum vom eigenen Haus so greifbar, wie in den letzten Jahren – den niedrigen Bauzinsen sei Dank. Das Tief der Zinsen dürfte für manchen unentschlossenen Hausbauer ein ausschlaggebender Faktor für die Entscheidungsfindung sein. Eine kostengünstige Baufinanzierung ist, trotz eines leichten Anstiegs der Zinsen, immer noch im Rahmen der Möglichkeiten, dennoch sollten bei der Kalkulation der Kosten die wichtigsten Aspekte unbedingt berücksichtigt werden. Der Vergleich der verschiedenen Anbieter ist dabei nur der erste Schritt: Es gilt beispielsweise auch eine tragbare Kredithöhe und die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Laufzeiten zu bedenken, damit eine teure Anschlussfinanzierung vermieden werden kann. Doch selbst damit ist die Finanzplanung für den Bau nur bedingt abgeschlossen, denn einen großen Posten stellen zusätzlich die Baunebenkosten laut haus-bau-blog.de dar.

Vor dem Baubeginn

Zum eigentlichen Hausbau kommt normalerweise der Kauf des dazugehörigen Grundstücks als Kostenfaktor hinzu. Der geht zusätzlich ins Geld, weil dann nicht nur die Maklerprovision, sondern auch die Grunderwerbssteuer fällig wird, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme liegen kann. Die Zahlung wird fällig, sobald der Vertrag über den Kauf notariell beglaubigt wurde. Der Notar beurkundet jedoch nicht allein den Kauf an sich, er ist darüber hinaus für Grundschuldbestellungen und das Grundpfandrecht zuständig. Dabei handelt es sich um Absicherungsmöglichkeiten für einen Kreditgeber, im Normalfall also für die Bank. Für die Arbeit des Notars muss mindestens ein weiteres Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden.

Anschließend wird das Grundstück samt neuem Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Hierfür müssen Kosten für diverse Posten berücksichtigt werden, angefangen bei Genehmigungen über den Auflassungsvermerk – damit ist die Eigentumsübertragung gemeint –, die Eintragung von Grundschuld und eventuellen Miteigentümern bis hin zu Gebühren für die Ausdrucke eines maschinell geführten Grundbuchs.

Danach kann die Baugenehmigung angegangen werden, für die ebenfalls nicht nur Zeit – die Bearbeitung eines Bauantrags kann im schlimmsten Fall schon einmal mehrere Monate in Anspruch nehmen –, sondern eben auch Geld kostet. Neben den Gebühren, die Gemeinden und Baubehörden erheben, gehen auch weitere genehmigungspflichtige Gebäude, wie etwa eine Garage, und technische Anlagen, zum Beispiel eine Wärmepumpe, sowie die Rohbaukosten und die Erteilung der Baugenehmigung selbst in die Rechnung ein. Zusätzlich teuer kann eine Grundstücksvermessung werden, sofern diese nicht schon erfolgt und dokumentiert ist.

Wer das Traumhaus nicht komplett von einer Baufirma bauen lassen, sondern es lieber von Grund auf mit einem Architekten selber planen möchte, sollte dafür weitere 12 bis 15 Prozent der Baukosten einkalkulieren.

Während des Baus

Damit mögliche Risiken und Gefahren für den entstehenden Bau keine Löcher in den Finanzierungsplan reißen, sollten diese mit einem ausreichenden Versicherungsschutz abgedeckt werden. Hausrats- und private Haftpflichtversicherungen greifen im Fall eines Hausbaus schlicht zu kurz, eine Bauherrenhaftpflicht hingegen bietet einen umfangreicheren Schutz. Mit einer Bauwesenversicherung können Verluste oder Schäden abgesichert werden, die möglicherweise durch Diebstähle, Sturm oder beim Transport der Baumaterialien entstehen. Ergänzend wirkt hierzu die Feuerrohbauversicherung, die – der Name sagt es – im Fall eines Brands des Rohbaus greift, darüber hinaus aber ebenfalls Schäden durch Blitzschläge oder Explosionen einschließt. Wer ganz sicher gehen will, dass der Hausbau auch unter widrigsten Umständen abgeschlossen wird, kann über eine Baufertigstellungsversicherung als Schutz vor der Insolvenz der ausführenden Baufirma nachdenken.

Damit nicht schon der Bau selber für weitere Folgekosten sorgt, lohnt es sich eventuell, einen Bauberater als Unterstützung hinzuzuziehen. Dieser begleitet den Bau dann schon vom Zeitpunkt der Vertragsplanung an und hilft bei der Beaufsichtigung der Bauarbeiter und Handwerker. Hier gilt es, die nicht unbedingt kostengünstigen Dienste des Beraters – eingeplant werden sollten zwischen 60 und 100 Euro Stundenlohn bei einem Beratungsumfang von ungefähr zehn bis 15 Stunden – abzuwägen gegen womöglich noch kostenintensivere Behebung von Baumängeln.

Deutlich teurer als die optionale Beratung schlagen die obligatorischen Erschließungskosten zu Buche. Damit sind die Kosten für die Einrichtung aller notwendigen Anschlüsse gemeint, die bei einem Neubau anfallen. Das Anschließen von Gas, Strom, Trinkwasser und Abwasser sowie der Telefonleitungen kann im Einzelfall, abhängig von den vorgefundenen Gegebenheiten, ganz unterschiedlich teuer ausfallen und sollte daher lieber großzügiger als zu knapp kalkuliert werden. Das gilt vor allem für Kanalisationsarbeiten und für eventuell anfallende Maßnahmen wie eine Baustraße. Abgesehen davon muss selbstverständlich schon die Baustelle mit Strom und Wasser versorgt werden – dabei entstehen nicht allein die reinen Verbrauchskosten, auch der lokale Netzbetreiber und die Elektriker, die für die Einrichtung der Stromversorgung verantwortlich sind, wollen bezahlt werden. Nicht zu vergessen die Miete für den aufgestellten Baustromkasten.

Nach dem Bau

Leider hören die Kosten mit der Fertigstellung des Baus nicht auf, sie können sich zum Teil sogar in erheblichem Maße steigern. Das gilt insbesondere für alle Fragen, die die Einrichtung des Hauses betreffen, angefangen bei der Planung hinsichtlich der Elektrik – falls beispielsweise eine Smarthome-Variante angestrebt wird – über die Auswahl der Türen, Fenster, Fliesen und nicht zuletzt der Möbel. Wer darüber hinaus über ein Grundstück mit Garten verfügt, wird den nach dem Einzug sicherlich auch ganz nach dem eigenen Geschmack gestalten wollen.

Abgesehen davon sollte im Grunde schon bei Baubeginn klar sein, dass immer wieder Instandhaltungskosten für Reparaturen anfallen können. Die sollten im Idealfall bei einem Neubau noch nicht ins Gewicht fallen, aber spätestens mit fortschreitender Wohndauer wird es zwangsläufig zu Abnutzungserscheinungen kommen. Als Absicherung gegen Schäden durch Feuer, Sturm etc. empfiehlt sich der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung oder einer Elementarschadensversicherung. Damit ist das Gebäude selbst geschützt und mögliche Kosten für einen Wiederaufbau oder eine Sanierung abgedeckt.

Abbildungen

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